Anlageimmobilien: Wissenswertes , Anlegerstrategie, Tipps

Der Kauf von Immobilien, ob zum Investment oder zum Eigennutzen muss im Vorhinein gut durchdacht sein. In der heutigen Zeit des stetigen Wandels ist es umso wichtiger sich genau über die Möglichkeiten dieses Investments zu informieren. Um nachhaltig gute Entscheidungen zu ihrerem Immobilieninvestment zu treffen sollten Sie sich mit Grundlagen, Strategien und Anlagemöglichkeiten auseinandersetzen.

Anlageimmobilien: Das wichtigste für dich auf einen Blick!

  • Ein grundbücherliches Immobilieninvestment erfordert in erster Linie entsprechenes Eigenkapital, in der Regel je nach Investitionsform und Anlagemodel ab rund € 15.000,–
  • Andere Investmentmodell wie etwa das Bauherrenmodell zeichnet sich durch besondere Steuerspar-Effekte aus. Somit außerordentlich interessant für hohe Einkommen in den obersten Einkommenssteuerklassen.
  • Alternative Sachwertinvestments  (Ferienimmobilien mit Betreiberlösung, Wohnungen in Altwiener-Zinshäusern in Bestlagen, Immo-Investment in Deutschland,…)
  • Anlageimmobilien erfordern bezüglich der Investition prinzipiell einen längeren Zeithorizont.
  • Für kleinere Investitionen ab ca. € 500,– gibt es alternativ offene Immobilienfonds, Immobilienaktien sowie entsprechende digitale Immobilieninvestments (wie Brickwise & C&P Bricks)

Welche Möglichkeiten in Immobilien zu investieren gibt es?

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Das Prinzip der Anlegerwohnung vereinfacht erklärt

 

Eine Vorsorgewohnung ist eine Form des Immobilieninvestments, die in erster Linie als langfristige Kapitalanlage für private Vorsorgezwecke gekauft wird. Dieses Konzept ist vor allem in Deutschland und Österreich verbreitet. Der Hauptgedanke dabei ist, durch den grundbücherlichen Erwerb einer solchen Wohnung langfristig Einnahmen zu generieren, beispielsweise durch Vermietung, und gleichzeitig von steuerlichen Vorteilen zu profitieren. Weiters profitiert man in der Regel von der langfristigen Wertsteigerung der Immobilie. Man kann auch sagen man stellt mit seinem eigenen Investment „Wohnraum für jemanden anderen“ zur Verfügung.

Typischerweise werden Anleger- und Vorsorgewohnungen in Ballungszentren oder wirtschaftlich starken Regionen erworben, um eine gute Vermietbarkeit und langfristige Wertsteigerung zu gewährleisten. Oft werden solche Immobilienprojekte von Bauträgern oder Projektentwicklern angeboten, die sich auf die Entwicklung und Vermarktung von Wohnungen für Anleger spezialisiert haben.

Um auch ortsunabhängig investieren zu können bieten diese Anbieter, wie zum Beispiel die C&P Immobilien AG oder die  ViennaEstate auch sogenannte Subverwaltungspakete an, wo sich die Firma und somit Branchen-Experten um das gesamte Management der Vermietung- und Verwaltungstätigkeit kümmern. Weiters gibt es Projektabhängig sogar Erstvermietungsgarantien.

Der Kauf der Immobilie kann als reiner Kapitalkauf oder auch mittels der Kombination einer Finanzierung  erfolgen. Die Kombination mit einer Finanzierung bildet in der Regel steuerliche Vorteile ab. Dieses  können je nach Land und Gesetzgebung jedoch unterschiedlich sein. In den meisten Fällen können Abschreibungen, Zinsen und andere Kosten steuermindernd geltend gemacht werden. Ausnahme: Liebhaberei-Kauf! Genauere Auskünften zu steuerlichen Thematiken Bedarf es natürlich einer entsprechenden individuellen Beratung durch einen Steuerberater. Auch dieses Netzwerk wird über die Servicepakete der guten Anbietern mit- abgebildet.

Sollte der Aspekt der steuerlichen Optimierung im Vordergrund stehen (Einkommen in den obersten Einkommenklassen) kann an dieser Stelle auch auf das Immobilieninvestment des Bauherrenmodells verwiesen werden.

Es ist wichtig zu beachten, dass jede Investition gewisse Risiken wie die der Markt- und Rahmenbedingungen (Bauträgerrisiko, Zinsrisiko, Leerstand- & Sanierung,etc.) beinhaltet.

Um diese  auf ein Mindestmaß zu reduzieren ist man im Vorfeld des Investments gut beraten sich Unterstützung bei einem Branchenexperten zu holen.

 

Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?

Bei einem Immobilieninvestment in Österreich fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis auch verschiedene Kaufnebenkosten an. Diese zusätzlichen Kosten sollten bei der Budgetplanung für den Immobilienerwerb berücksichtigt werden. Hier sind die wichtigsten Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich aufgelistet:

  • Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer ist eine Abgabe, die beim Kauf von Grundstücken und Immobilien anfällt. Der Steuersatz beträgt in der Regel 3,5% des Kaufpreises und wird vom Käufer entrichtet. In bestimmten Fällen können reduzierte Steuersätze oder Befreiungen gelten.
  • Grundbucheintragungsgebühr: Die Grundbucheintragungsgebühr ist eine Gebühr für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch. Der gängige Satz beträgt 1,1% des Kaufpreises und wird ebenfalls vom Käufer bezahlt.
  • Vertragserrichtungskosten: Die Kosten für die Errichtung des Kaufvertrags durch einen Notar oder Rechtsanwalt können je nach Vereinbarung zwischen 1% und 2% des Kaufpreises liegen. Der Notar überwacht auch den rechtskonformen Ablauf des Kaufvertrags.
  • evtl. Maklerprovision: Wenn ein Immobilienmakler involviert ist, wird in der Regel eine Maklerprovision fällig. Der gängige Satz beträgt 3% des Kaufpreises plus 20% Umsatzsteuer (USt). Beachten Sie, dass die Maklerprovision in manchen Fällen (je nach Vereinbarung) auch vom Verkäufer getragen werden kann.
  • Kosten für die Einholung von Informationen: Der Käufer sollte auch die Kosten für die Einholung von Informationen über die Immobilie berücksichtigen, wie z.B. Grundbuchsauszüge, Pläne oder Gutachten. Diese Kosten variieren je nach Umfang und Aufwand.
  • Beratungs- bzw. Konzeptionskosten: Bei Anlageinvestitionen können in der Regel auch entsprechende Beratungs- oder auch Konzeptionsgebühren anfallen. Diese sind je nach Anbieter unterschiedlich hoch.

Beispielrechnung:

Wichtiger Hinweis: Es ist wichtig zu beachten, dass diese Angaben allgemein gehalten sind und entsprechend variieren können. Bei Immobilientransaktionen ist es ratsam, sich von einem erfahrenen Immobilienmakler, Notar oder Rechtsanwalt beraten zu lassen, um alle rechtlichen und finanziellen Aspekte zu klären. Darüber hinaus können sich Steuergesetze und Gebührensätze ändern. Daher ist es wichtig, die aktuellen Bestimmungen zu prüfen!

 

In wie fern ist die Mietrendite ausschlaggebend bei einem Immobilienkauf?

Die Mietrendite ist eine wichtige Kennzahl beim Immobilienkauf und wird oft von Investoren als Entscheidungsfaktor herangezogen. Die Mietrendite gibt an, welchen Prozentsatz des investierten Kapitals ein Anleger durch Mieteinnahmen pro Jahr erzielt. Sie wird in der Regel in Prozent ausgedrückt und berechnet sich wie folgt:

Zur Überlegung hier ein paar Überlegungen zur Bedeutung der Mietrendite beim Immobilienkauf:

1. Rentabilität der Investition:

  • Eine höhere Mietrendite deutet auf eine potenziell rentablere Investition hin. Investoren suchen oft nach Möglichkeiten, bei denen die Mieteinnahmen einen signifikanten Teil der Investitionskosten decken.

2. Vergleich mit anderen Anlageklassen:

  • Die Mietrendite ermöglicht einen Vergleich der Rendite einer Immobilieninvestition mit anderen Anlageklassen wie Aktien, Anleihen oder Sparprodukten. Dies kann bei der Portfolioallokation helfen.

3. Finanzielle Nachhaltigkeit:

  • Eine positive Mietrendite ist entscheidend, um die laufenden Kosten der Immobilie zu decken, einschließlich Hypothekenzinsen, Instandhaltung und Steuern. Eine zu niedrige Mietrendite könnte darauf hindeuten, dass die Immobilie nicht nachhaltig ist.

4. Lokale Marktfaktoren berücksichtigen:

  • Die Mietrendite variiert je nach Standort und Marktbedingungen. In Regionen mit höheren Immobilienpreisen kann die Mietrendite niedriger sein, aber die Wertsteigerung der Immobilie könnte dennoch attraktiv sein.

5. Risiko und Rendite abwägen:

  • Eine höhere Mietrendite kann auf ein höheres Risiko hindeuten. Investoren sollten daher nicht nur die Mietrendite, sondern auch andere Faktoren wie die Marktstabilität, die Entwicklungsperspektiven und potenzielle Risiken berücksichtigen.

Fazit: Es ist  wichtig zu beachten, dass die Mietrendite allein nicht immer alle Aspekte einer Immobilieninvestition berücksichtigt. Andere Faktoren wie langfristige Wertsteigerung, steuerliche Vorteile, potenzielle Kosten für Instandhaltung & Renovierungen sowie die individuellen Anlageziele spielen ebenfalls eine Rolle. Eine umfassende Prüfung und Beratung durch Fachleute sind daher unerlässlich, um eine fundierte Investitionsentscheidung zu treffen.

Auf was kommt es beim Immobilieninvestment an?

Immobilieninvestitionen sind eine solide Möglichkeit, Vermögen aufzubauen und langfristige finanzielle Stabilität zu gewährleisten. Doch was macht ein erfolgreiches Immobilieninvestment aus? Hier sind einige entscheidende Faktoren, die angehende Investoren unbedingt beachten sollten:

Lage, Lage, Lage: Der Standort einer Immobilie ist von entscheidender Bedeutung. Eine vielversprechende Lage mit guter Anbindung, Infrastruktur und positiver Wirtschaftsentwicklung (viele & zukunftsträchtige Arbeitgeber) trägt maßgeblich zum nachhaltigen Erfolg ihrer Investition bei. Ein aufstrebendes Stadtviertel oder eine Region mit steigender Nachfrage kann langfristig hohe Renditen bieten.

Klare Investmentziele definieren: Bevor Sie in Immobilien investieren, sollten Sie für sich klare Ziele festlegen. Möchten Sie langfristige Mieteinnahmen erzielen oder auf kurzfristige Wertsteigerungen setzen? Die Definition Ihrer Ziele hilft Ihnen, die richtige Art des Investments auszuwählen und eine entsprechende Strategie zu entwickeln.

Finanzplanung und Budgetierung: Eine sorgfältige Finanzplanung im Vorfeld ihrer Immobilieninvestition ist unerlässlich. Berücksichtigen Sie nicht nur den Kaufpreis, sondern auch laufende Kosten wie Instandhaltung, Steuern und Versicherung. Ein gut durchdachtes Budget ermöglicht es Ihnen, unerwartete Ausgaben zu bewältigen und die Rentabilität Ihrer Investition zu maximieren.

Risikomanagement: Jedes Investment birgt Risiken. Ein bewusstes Risikomanagement ist entscheidend, um potenzielle Verluste zu minimieren. Diversifizieren Sie Ihr Portfolio, analysieren Sie mögliche Risiken und seien Sie auf unvorhergesehene Ereignisse vorbereitet.

Rechtliche & steuerliche Aspekte prüfen: Immobilieninvestitionen sind oft von komplexen rechtlichen und steuerlichen Aspekten begleitet. Es ist wichtig, alle relevanten Gesetze und Vorschriften zu verstehen, um Fallstricke zu vermeiden. Kontaktieren sie hier im Vorfeld unbedingt entsprechende Experten.

Marktbeobachtung und Timing: Der Immobilienmarkt unterliegt zyklischen Schwankungen. Eine genaue Marktbeobachtung und das richtige Timing können entscheidend sein.

Welche Fehler beim Immobilieninvestment sollte ich vermeiden?

Das Investment in Anlageimmobilien kann eine äußerst lohnende Möglichkeit sein, Vermögen aufzubauen und abszusichern. Bei Nichbeachtung gewisser Aspekte  birgt es auch Risiken. Um sicherzustellen, dass Ihr Investment erfolgreich ist, ist es wichtig einige wesentliche Dinge zu beachten. Hier ist eine Auflistung von einigen  Fehlern, die angehende Immobilieninvestoren vermeiden sollten:

  • Mangelnde Markt-Forschung & Due Intelligence: Ein entscheidender Fehler ist es, sich nicht ausreichend über den Markt und die spezifische Immobilie (Bauträgerrisiko!) zu informieren. Unzureichende Recherche kann zu Fehleinschätzungen führen, sei es bezüglich des Standorts, der Nachfrage oder anderer wichtiger Faktoren. Investieren Sie Zeit und konatktieren sie einen Experten um den Markt besser zu verstehen um eine fundierte und erfolgreiche Kaufentscheidung treffen zu können.
  • Übersehen der laufenden Kosten: Manche Investoren konzentrieren sich ausschließlich auf den Kaufpreis und vernachlässigen die laufenden Kosten die für Instandhaltung, Steuern und womöglich weitere Dienstleistungen anfallen. Eine genaue Budgetplanung, die alle Kosten berücksichtigt, ist entscheidend, um die Rentabilität Ihrer Investition zu gewährleisten.
  • Unrealistische Renditeerwartungen: Es ist wichtig, realistische Renditeerwartungen zu haben. Überoptimistische Prognosen können zu Enttäuschungen führen. Berücksichtigen Sie potenzielle Risiken und seien Sie vorsichtig bei zu ehrgeizigen Renditezielen.
  • Diversifikation: Die Konzentration auf eine einzige Immobilie oder einen bestimmten Markt kann riskant sein. Eine breitere Diversifikation nach ihren Möglichkeiten  hilft, das Risiko zu streuen und die Auswirkungen von Schwankungen in einem Bereich zu minimieren.
  • Vernachlässigung rechtlicher Aspekte: Rechtliche & steurliche Fallstricke können teuer sein. Es ist unerlässlich, sich über alle relevanten Gesetze und Vorschriften bei einem dem Fachgebiet entsprechnden Experten zu informieren.
  • Fehlende langfristige Strategie: Ein weiterer Fehler ist das Fehlen einer klaren langfristigen Investmentstrategie. Überlegen Sie sich, ob Sie langfristige Mieteinnahmen oder kurz- bis mittelfristige Gewinne anstreben. Eine klare Vision hilft bei der Produktauswahl sprich der richtigen Immobilien Anlageform.

Fazit: Das Investment in Anlegerimmobilien birgt tolle Chancen, aber auch gewisse Risiken. Vermeiden Sie diese Fehler, indem Sie gründlich recherchieren, realistische Erwartungen haben, laufende Kosten berücksichtigen und eine klare Strategie entwickeln. Bei der Auswahl ihrer nachhaltig erfolgreichen Immobilieninvestments  unterstützen wir sie von LIMAFEX auf ihrem Weg.

Lohnt es sich jetzt noch in Immobilien zu investieren?

„Der beste Zeitpunkt, um in Immobilien zu investieren, war gestern. Der zweitbeste Zeitpunkt ist heute“ – Sprichwort

Dieses Sprichwort unterstreicht die zeitlose Wahrheit am Immobilienmarkt: Der beste Zeitpunkt für eine Investition war immer schon in der Vergangenheit, und falls diese Chance verpasst wurde bzw. noch nicht möglich war, ist der zweitbeste Zeitpunkt „heute“. Es betont die Bedeutung von Initiative und Handeln, besonders in einem Bereich, der oft von langfristigen Entwicklungen geprägt ist.

Die Idee dahinter ist, dass der Immobilienmarkt ständigen Veränderungen unterworfen ist. Preise können steigen oder fallen, Trends können sich ändern, und neue Chancen können entstehen. Wer auf den perfekten Zeitpunkt wartet, könnte möglicherweise gute Gelegenheiten verpassen. In der Welt der Immobilieninvestitionen sind Flexibilität und Entscheidungsfreudigkeit Schlüsselqualitäten.

„Gestern“ symbolisiert den idealen Moment, der womöglich bereits vergangen ist. Es impliziert, dass, wenn man die Möglichkeit verpasst hat, in der Vergangenheit zu investieren, man dennoch nicht zögern sollte, in die Gegenwart zu handeln. „Heute“ repräsentiert die aktuelle Realität und die Chance, die sich gerade bietet. Es ermutigt dazu, die Gegebenheiten anzunehmen und aktiv nach Möglichkeiten zu suchen.

Das Sprichwort erinnert uns daran, dass es im Immobilienmarkt und somit auch bei Anlageimmobilien nicht darum geht, den perfekten Zeitpunkt zu erraten, sondern darum, kluge Entscheidungen auf der Grundlage von Planung und Flexibilität zu treffen. Es hebt hervor, dass der Erfolg im Immobilieninvestment oft mit der Fähigkeit verbunden ist, Chancen zu erkennen und proaktiv zu handeln, anstatt auf den idealen Zeitpunkt zu warten.

Was bedeutet das Bauträgerrisiko für den Immobilieninvestor?

Das Bauträgerrisiko ist ein entscheidender Aspekt im Immobilienmarkt, der oft übersehen wird, aber erhebliche Auswirkungen auf Investoren haben kann. Es bezieht sich auf die Gefahren und Unsicherheiten, die mit der Tätigkeit von Bauträgern verbunden sind, die für die Entwicklung von Immobilienprojekten verantwortlich sind. Hier sind einige wichtige Punkte, um das Bauträgerrisiko zu verstehen:

1. Definition des Bauträgerrisikos: Bauträger sind Unternehmen, die Immobilienprojekte entwickeln, bauen und vermarkten. Das Bauträgerrisiko umfasst verschiedene Aspekte, von der Finanzierung und Planung bis hin zur Bauausführung und Vermarktung der Immobilien. Es besteht die Gefahr von Verzögerungen, Kostenüberschreitungen, Qualitätsproblemen und Marktunsicherheiten.

2. Finanzielle Risiken: Bauträger müssen erhebliche finanzielle Mittel für den Erwerb von Grundstücken, die Bauphase und die Vermarktung aufbringen. Finanzierungsengpässe oder eine schlechte Planung können zu Zahlungsschwierigkeiten führen, was sich negativ auf die Fertigstellung des Projekts auswirken kann.

3. Verzögerungen und Bauqualität: Verzögerungen im Bauprozess können zu erheblichen Kostensteigerungen führen und die Rentabilität des Projekts beeinträchtigen. Darüber hinaus besteht das Risiko von Baumängeln, die die Qualität der Immobilie beeinträchtigen und langfristige Auswirkungen auf den Wert haben können.

4. Marktrisiken: Die Nachfrage nach Immobilien kann sich während der Projektentwicklung ändern. Ein plötzlicher Abschwung des Marktes kann zu Problemen bei der Vermarktung und dem Verkauf der Einheiten führen, was das Bauträgerrisiko weiter erhöht.

5. Maßnahmen zur Risikominimierung: Investoren können das Bauträgerrisiko durch umfassende Due Diligence minimieren. Eine gründliche Prüfung der finanziellen Stabilität des Bauträgers, seiner bisherigen Projekterfolge und der allgemeinen Marktsituation ist unerlässlich. Vertragliche Vereinbarungen sollten klare Bedingungen für Verzögerungen, Kostenüberschreitungen und Qualitätsstandards festlegen.

Fazit: Das Bauträgerrisiko ist eine Realität im Immobilienmarkt. Investoren sollten sich bewusst sein, dass die Qualität des Bauträgers einen erheblichen Einfluss auf den Erfolg ihres Investments haben kann. Eine umfassende Risikoanalyse und die Zusammenarbeit mit erfahrenen Fachleuten können dazu beitragen, potenzielle Gefahren zu minimieren und die Chancen auf einen erfolgreichen Immobilienkauf zu maximieren.